Vonarmerki í Miðausturlöndum

Í samanburði við gestrisni þróaðra þjóða lítur út fyrir að hóteliðnaðurinn í Mið-Austurlöndum Norður-Afríku (MENA) sé að losa sig við samdráttinn og geti hlakkað til vaxtar að nýju innan tveggja ára.

Með skipuleggjandi Arabian Hotel Investment Conference (AHIC), Jonathan Worsley, sem endurspeglar varkára bjartsýni, sagði að þrátt fyrir að hunsa ekki áskoranir núverandi ástands lækkandi tekna og umráða, hlökkuðu stjórnendur til endurnýjunar skriðþunga þar sem tiltrú neytenda og fjárfesta batnaði á næstu 18 mánuðum. .

„Mið-Austurlönd yrðu áfram kjörið svæði fyrir hótelþróun þar sem stækkun myndi halda áfram í borgum eins og Dubai og endurspeglast í nálægum áfangastöðum eins og Abu Dhabi og Doha. Lokaskilaboðin eru þau að þótt skammtímahorfur líti út fyrir að vera krefjandi, þá hafi almennt væntingar frá svæðinu verið áfram háar,“ sagði Worsley.

„Við trúum því að 2009 verði ár leiðréttinga, 2010 verði ár stöðugleika og að 2011 verði ár bata. Lykilávinningurinn er sá að veikari leikmenn munu hverfa,“ sagði Ian Ohan, svæðisstjóri og yfirmaður fjárfestingarviðskipta hjá Jones Lang LaSalle.

Með lækkandi fjölda ferðaþjónustu á heimsvísu stendur MENA tiltölulega vel, enda eitt af fáum svæðum sem upplifa áframhaldandi aukningu á komum á fyrsta ársfjórðungi 1.

Dr. Henry Azzam, forstjóri Miðausturlanda og Norður-Afríku, Deutsche Bank sagði að Miðausturlönd væru ekki í miðpunkti kreppunnar og væru undir áhrifum frá því sem væri að gerast annars staðar. Hann bætti við að sterk og þenjandi ríkisfjármálastefna á svæðinu hafi bætt upp þætti eins og lækkandi olíutekjur og skortur á trausti á einkageiranum: „Þetta hefur leitt til jákvæðs vaxtar fyrir hagkerfi eins og Sameinuðu arabísku furstadæmin, Barein og Óman á meðan Katar er enn að búast við tveggja stafa vexti,“ sagði hann.

Samstillt átak stjórnvalda og stefnumótun til að efla ferðamannaiðnað á staðnum hefur verið lykillinn að því að varðveita umferðina á heimleiðinni. Sem dæmi má nefna að Dubai hefur hleypt af stokkunum stórum nýjum kynningarherferðum, lækkað fargjöld á innlenda flugfélaginu Emirates Airline og þrýsting frá stjórnvöldum um að lækka hótelverð til að bæta alþjóðlega samkeppnishæfni markaðarins. Yfirvöld hafa einnig viðurkennt nauðsyn þess að bæta stjórnarhætti fyrirtækja og gagnsæi á fasteignamarkaði, samkvæmt skýrslu Naseba, Series Investment.

Samhliða innviðum og hagvexti er enn litið svo á að hótelmarkaðir í lykilborgum í Mið-Austurlöndum gefi jákvæða ávöxtun, samkvæmt aprílkönnun Jones Lang LaSalle fjárfestaviðhorfa, sagði Arthur de Haast, forstjóri Global: „Sjónarmið þeirra sem voru í könnuninni var að borgir eins og Doha, Abu Dhabi og Riyadh myndu jafna sig eftir núverandi niðursveiflu innan árs, þar sem Dubai kæmi aftur innan tveggja ára – þó að Sameinuðu arabísku furstadæmin væru enn aðlaðandi markaðurinn fyrir fjárfesta,“ sagði hann og bætti við að samdráttur í eignum. Búist var við að gildi alls staðar myndu batna fyrir árið 2011.

Þegar litið er á landið sem gengur best um þessar mundir, sagði Worsely að Sádi-Arabía væri frábær staðsetning fyrir allar tegundir hótelþróunar - allt frá úrræði og arfleifðarhótelum til landbúnaðarverkefna og lággjalda eigna.

Annar fylgifiskur alþjóðlegu efnahagskreppunnar var að frestun margra hótelverkefna myndi hagræða innleiðingu nýrra herbergja á svæðismarkaðinn og hjálpa til við að breyta sveiflum milli framboðs og eftirspurnar: „Við höfum nú minni hættu á offramboði, auk breytinga til eftirspurnar eftir eignum á meðalmarkaði og takmarkaðri þjónustu,“ bætti de Haast við.

Ohan sagði: „Um það bil 50 prósent af íbúða- og atvinnuverkefnum sem áætlað er að verði lokið á árunum 2009 til 2012 hefur verið aflýst eða sett í bið.

Niðurfelling þessara verkefna helst í hendur við fjöldaflótta erlendra starfsmanna frá Dubai. Ohan sagði: "Þetta mun versna áður en það batnar," og bætti við að verktaki væri líklegur til að standa frammi fyrir frekari erfiðleikum, þar sem fjárfestar í verkefnum utan áætlunar vegna vanskila á lánum sínum, eða áhyggjur af áhrifum vanskila á verklok. Hann bætti við: „Fólk sem keypti utan áætlunar á síðustu 18 mánuðum keypti á verði sem var líklegt til að vera of blásið. Frammi fyrir rýrnun eignaverðmætis jafnvel áður en þeim er lokið munu margir íhuga að draga úr tapi sínu og vanskilum – sem aftur eykur óttann um áhrif vanskila á verkefni í gangi fyrir þá fjárfesta sem eftir eru.

Þótt framtíðarmöguleikar hafi verið taldir óskertir, ef seinkað var, gáfu núverandi hótelframmistöðu tilefni til bjartsýni, að sögn Marvin Rust, alþjóðlegs framkvæmdastjóri Hospitality for Deloitte. „Það er enn gert ráð fyrir að Mið-Austurlönd verði besti árangursmarkaðurinn á heimsvísu á árinu 2009, þó að tveggja stafa vöxtur sem sést hefur á árum áður muni hægjast niður í um tvö prósent,“ sagði hann og bætti við, „Dúbaí er enn í fararbroddi á heimsvísu fyrir revPAR (tekjur á tiltækt magn) herbergi) á meira en 200 Bandaríkjadali, jafnvel þó að þessi tala hafi lækkað um 12.9 prósent á fyrsta ársfjórðungi 2009.“

Svæðisbundið benti hann á að á meðan verð lækkuðu í Dubai og Egyptalandi héldu aðrar borgir eins og Jeddah, Beirút og Abu Dhabi áfram að standa sig vel.

Merki um bata koma hægt og rólega fram í MENA. Í skýrslu Jones Lang LaSalle segir að í lok síðasta árs hafi ekkert af nauðsynlegum skilyrðum fyrir endurheimt verið uppfyllt. Á 1. ársfjórðungi 2009 hefur nokkur árangur náðst með því að „grænar bataskotir“ voru viðurkenndar að því er varðar meira en helming af 17 kröfum um endurheimt sem félagið hefur skrifað niður.

Ekki hafa allir fjárfestar eða markaðir í MENA orðið fyrir jafn miklum áhrifum af kreppunni, skortur á lausafé og fordæmalaus tækifæri eru nú fyrir mögulegum fjárfestum til að eignast góðar eignir á sanngjörnu markaðsverði. Í þessu skyni einbeita sér að hótelrekendum vörumerkja eins og Tag að Persaflóalöndunum fyrir helstu þróun. Raymond Bickson, framkvæmdastjóri/forstjóri Taj Hotels sagði að hópurinn væri skuldbundinn til að þróa leiðslu sína á svæðinu. „Við munum opna á Palm Jumeirah á næsta ári þar sem ég held að það sé jafn mikilvægt að vera í Dubai og að vera í borgum eins og New York – og önnur þróun felur í sér tvo úrræði í Abu Dhabi, einn í Ras Al Khaimah, tvær eignir í Doha þar á meðal golfdvalarstaður og verkefni í Al Ain og Óman.“

Aðrir hópar sem skuldbinda sig til svæðisins voru meðal annars IHG (Intercontinental Hotels Group) sem er með 37 eignir í þróun, sem er 50 prósenta hækkun á núverandi eignasafni þess sem er 72; og Rotana, með 12 hótel opnun á þessu ári og 30 til viðbótar í þróun.

Starwood er með 20 hótel í pípunum með Four Points hótelum í Dubai og Dhahran, Luxury Collection dvalarstað í Ajman og frumraun á nýju aloft vörumerki sínu í Abu Dhabi (opnun í nóvember) og Riyadh er þegar gefið í skyn að markaður sé að snúa við horninu þegar enginn annað hefur.