Dubai kúla: Er um að springa?

Sérfræðingar iðnaðarins undirstrikuðu styrk svæðisbundins markaðar og kölluðu eftir því að þeim vangaveltum yrði hætt að hóteluppgangurinn í Dubai og nágrannaríkjum hans væri hluti af tímabundinni „kúlu“.

Gamli hóteleigandinn Gerhard Hardick, rekstrarstjóri gestrisniráðgjafans Roya International, sagði að hann héldi að bólan myndi ekki springa heldur springa, sem myndi leiða til mun stærri iðnaðar. „Við erum að verða of lítil fyrir jakkann okkar þegar tekið er tillit til allra helstu þróunar á svæðinu,“ sagði hann. „Besta leiðin til að spá fyrir um framtíðina er að móta hana sjálf. Dubai hefur gert þetta og framtíðarsýn Dubai er nú að veruleika.“

Hann benti á raunverulegar áskoranir sem gestrisniiðnaðurinn stendur frammi fyrir á svæðinu og sagði að þjónusta væri eitt svæði þar sem staðlar hefðu í raun minnkað með tímanum. „Þetta er eitthvað sem við verðum að skoða núna þar sem það er kjarninn í verðmætatillögunni sem við bjóðum upp á en í þessu tilliti mun innstreymi framboðs leysa málið í tíma,“ sagði hann.

Framkvæmdastjóri Oqyana Limited, Dr. Wadad al Suwayeh, sagði að Dubai borg sem ferðamannastaður kynti undir 108 milljarða dala landsframleiðslu sína, studd af ýmsum geirum frá núverandi alþjóðaflugvelli í Dubai sem þjónar 29 milljónum farþega (þar á meðal væntanlegur nýi Jebel Ali Free Zone flugvöllurinn sem veitir aðeins erlendir flugrekendur og stefnir að því að þjóna 120 milljónum farþega árlega), hafnaryfirvöldum í Dubai og Jebel Ali Free Zone til ýmissa ferðaþjónustuaðila.

Hótelráðningar í Dúbaí hafa náð 85 prósentum á móti íbúum í Hong Kong (83.8 prósent), Sydney (76.6 prósent), Tókýó (73 prósent) og London (71.9 prósent). Það er einnig 3 prósent árlegur vöxtur í umráðum úr 82.06 prósent árið 2006 í 84.04 prósent árið 2007, sem gerir Dubai að áfangastað í sjálfu sér, en eykur útsetningu fyrir breiðari áhorfendum í ferðaþjónustu.

Suwayeh bætti við að umráð og meðaltal dagtaxta í Dubai muni líklega fara úr „ekki eðlilegum“ aðstæðum í venjulegar aðstæður. Niðurstaðan verður jákvæðari og áhugavert að fylgjast með. „Hins vegar, ef það verða fleiri en 600-700 hótel til Dubai, þá verður stöðnun vöxtur sem leiðir til minni vaxtar á þann hátt sem við höfum séð síðustu 10 árin. Ég held að það muni ekki hafa nein alvarleg áhrif á bóluna. Sagt hefur verið síðan 1986 að áfengispunktinum hafi verið náð; þeir hafa gefið í skyn það síðustu 16 ár (en engin leiðrétting á markaðnum hefur enn sannað þennan áfanga). En í framtíðinni þyrftu þessir fjárfestar sem hafa fjárfest í Dubai síðustu 3 til 4 árin bara að samþykkja skilmála sem almennt eru samþykktir af umheiminum, “sagði Suwayeh.

„Destination Dubai hefur sýnt að það getur jafnað og jafnað sig. Þegar öll nýju hótelin eru tekin í notkun mun verð ekki hrynja heldur mun það hætta að hækka á slíkum stigum eins og við upplifum í dag, “sagði Hardick, sem bætti við að fjárfestingarlínur væru í Bandaríkjunum fyrir þennan heimshluta, en lágmarks.

Hann bætti við: „Flestar fjárfestingar fyrir þennan heimshluta koma frá þessum heimshluta. Þess vegna mun öll samdráttur í bandaríska hagkerfinu ekki hafa áhrif á fjárfestingaraðstæður hér. Vísar sýna ekki að bólan sé að fara að springa. Athafnaleysi í hreyfingu í fasteignum endurspeglar ekki hægagang. Þessi einstaka staðsetning Dubai hefur enn stóran ónýttan mögulegan matarmarkað fyrir Dubai, eins og Kína, undirálfið og svæðið sjálft sem 400 milljónir manna í þessum heimshluta knýja á (samanborið við 200 milljóna matarmarkaðinn í Dubai í Evrópu). Öll samdráttur á Vesturlöndum mun örugglega ekki hafa áhrif á Dubai.

Arif Mubarak, forstjóri Bawadi, sagði að Bandaríkjamarkaður hafi aldrei verið aðalmarkaður fyrir Dubai og nokkurs staðar á svæðinu. „Við höfum alltaf litið á 14 til 16 tíma flugtíma til Dubai frá Bandaríkjunum, sem gefur okkur ekki mikla yfirburði til að ná. Við munum ekki verða fyrir áhrifum í Dubai af hægaganginum.“

Hann sagði að Bawadi væri áfangastaður út af fyrir sig, með hótelfjárfestingum út af fyrir sig. „Við erum að gera verkefni með staðbundnum samstarfsaðilum okkar eins og Emaar. Samstarfsaðilar hafa nú þegar fjárfest í okkur. Arðsemi er markmið okkar, þó byggingarkostnaður hafi hækkað. Framkvæmdir munu ekki hafa nein áhrif á ávöxtun hótela okkar á meðan við sitjum uppi með arðsemi fjárfestingar. Ef það yrði fall, mun það að minnsta kosti ekki líða langur tími,“ sagði Mubarak.

Í flokkun hótelsstjörnu tók Daniel Hajjar, framkvæmdastjóri nýliðans Layia Hospitality, undir þessa skoðun og kvað á um að það væri afar mikilvægt í náinni framtíð að einbeita sér að þróun fasteigna á meðalstigi og fjárhagsáætlun upp á 150 Bandaríkjadali á nótt. „Til vaxtar Dubai, sérstaklega hvað varðar að laða að stóra stefnumót og viðburði, er brýnt að hefja fjárfestingar á þessu sviði,“ sagði hann.

Mubarak sagði að ráðstefnuaðstaðan og MICE stuðningur, þar á meðal Bawadi miðstöðin, muni hjálpa til við að ná ráðstefnumarkaðinum, jafnvel þó að Dubai þyrfti að taka fleiri hópa umfram núverandi birgðir.

Sérfræðingar voru sammála um góðar horfur fyrir gistigeirann í Miðausturlöndum og Gerald Lawless, stjórnarformaður Jumeirah Group, vísaði til nýlegra rannsókna frá Mastercard sem leiddu í ljós að um 3.63 billjónir Bandaríkjadala var fjárfest í ferðatengdum verkefnum fram til ársins 2020.

„Búist er við um 170 milljón komum á því ári (2020) og um það bil 830 ný hótel eru í þróun til að veita 750,000 herbergi til viðbótar um svæðið,“ sagði hann.

Lawless fjallaði um það hvort þessi vöxtur væri sjálfbær og sagði að svarið fælist í því að viðhalda fjárfestingarstigi yfir alla línuna og stækkun flugfélaga eins og Emirates og viðbótarþróun á svæðinu, til dæmis í Abu Dhabi, Óman og Katar. . „Þetta er ekki tímabundið fyrirbæri. Við eigum enn langt í land,“ bætti hann við

Tölfræði frá bandaríska endurskoðunarfyrirtækinu HVS Research studdu þetta bjartsýna sjónarmið, þar sem rannsóknir kynntar af framkvæmdastjóri Russell Kett sýna að nýtt framboð sem telur allt að 90,000 hótelherbergi eru í þróun í Dúbaí einum, að undanskildu stóru Bawadi verkefninu sem mun innihalda 60,000 herbergi yfir þrír klasar. Kett sagði að næstum 10,000 auka herbergi væru fyrirhuguð í Sádi-Arabíu og Óman; önnur 11,000 í Katar, um 7,000 í Jórdaníu og 13,000 í Egyptalandi, en jafnvel smærri markaðir eins og Barein voru með næstum 6,000 herbergi í þróun og önnur 3,000 voru fyrirhuguð í Kúveit.