Horfðu áður en þú hoppar fram af bjargbrúninni
1. Höfuðborgarskipulag fyrir bygginguna
2. Fjármagnsbætur (fortíðarsaga og framtíðaráætlanir þar á meðal kostnaðaráætlanir og tímarammi)
3. Veð í byggingunni (hverjir eru skilmálar/skilmálar/endurnýjunarmöguleikar)
4. Stjórnunarsamningur (fyrirtæki sem nú er með stjórnunarsamning; kostnaður/þjónusta)
5. Asbestkönnun á almennings- og íbúðarrýmum
6. Rotnandi gluggakarmar í kjallara og öðrum almenningsrýmum sem geta verið aðkomustaður fyrir nagdýr/pöddur og vatnsskemmdir
7. Vatn/rafmælar. Endurskoða skal kostnað hvers árs. Er kostnaðurinn svipaður ár frá ári?
Umsóknarpakki. Heads UP (Way UP)
Það eru þrjú hugtök sem allir hugsanlegir kaupendur í samvinnufyrirtæki verða að leggja á minnið: útborgun, skuldahlutfall og lausafjárstöðu eftir lokun.
• Hindrun eitt: Niðurgreiðslan er upphaflegi reiðufjárhlutinn sem kaupandi greiðir seljanda með eftirstandandi upphæð til að fjármagna af banka eða öðrum lánveitanda. Samvinnufélög vilja að eigendur hafi eigið fé á heimilum sínum. Útborgun getur verið á bilinu 20-50 prósent (ekki alhliða). Nokkrar hástöðubyggingar geta krafist þess að kaupa allt í peningum án þess að fjármögnun sé leyfð.
• Hindrun tvö: Hlutfall skulda af tekjum. Upphæð mánaðarlegrar skuldar kaupanda deilt með mánaðarlegum tekjum hans. Hjá mörgum samvinnufélögum nær leyfilegt hlutfall skulda af tekjum upp á 25-30 prósent. Margar stjórnir skoða líka heildarmyndina í fjármálum. Ef einhver er á almannatryggingum og færir aðeins $2100 á mánuði, en er með $10 milljónir í bankanum eða fjárfestingar, gæti skuldahlutfallið ekki verið vandamál.
• Hindrun þrjú. Lausafjárstaða eftir lokun. Fjárhæðin sem væntanlegum kaupanda er aðgengileg eftir að hafa greitt út. Þetta getur falið í sér reiðufé í banka, peningamarkaðs- og/eða hlutabréfasjóði, hlutabréfasafn, ríkisvíxla, innstæðubréf (talið laust). IRA og aðrir eftirlaunareikningar eru ekki taldir seljanlegir, né líftryggingar, ófjárfest hlutabréf eða persónulegar eignir (þ.e. fasteignir, listaverk).
Þumalputtareglan - kaupandi ætti að hafa nóg reiðufé til reiðu til að greiða húsnæðislán og viðhald í tvö ár ef tekjur hans/hennar hætta af einhverjum ástæðum, svo sem uppsögnum eða veikindum.
Stjórnir munu stundum sætta sig við eins árs lausafjárstöðu og eins árs reiðufé sem er sett í vörslu sem gerir væntanlegum kaupanda kleift að safna vörslufé með því að selja lausafé fyrirfram og gefur stjórnum hugarró.
Sumar stjórnir munu upplýsa miðlara og kaupendur um tölulegar kröfur þeirra fyrirfram til að koma í veg fyrir tíma og vandræði við að kanna fólk með litla möguleika á samþykki. Aðrar stjórnir hafa engar algerar kröfur og dæma í hverju tilviki fyrir sig.
Áhætta vs verðlaun
Öll kaup bera áhættu. Þegar um er að ræða kaup á NYC samvinnufyrirtæki eru margir þættir ekki á valdi kaupanda, þar á meðal illa stjórnað byggingu, löt samvinnustjórn eða óþjálfað eða ófullnægjandi byggingarstarfsfólk. Hluthafar gætu þurft að glíma við óvænt sérstakt mat sem BOD innheimtir vegna meiriháttar byggingaviðgerða sem var ófyrirséð og viðhaldsgreiðslur geta hækkað hraðar en verðbólga. BOD getur breytt framleigunni eða öðrum reglum, sem gerir íbúðaleigu og/eða gæludýraeign ómögulegt. Að selja íbúðina þína gæti verið áskorun vegna handahófskenndra stjórnar höfnunar væntanlegra kaupenda vegna þess að meðlimur BOD hefur hatur á þér.
Fara áfram
Þú hefur fundið draumaíbúðina. Lögfræðingur þinn, endurskoðandi, innanhúshönnuður, arkitekt og fjölskylda eru á sömu blaðsíðunni. Þú og eigandinn hafa komist að samkomulagi um söluverðið og nú er kominn tími til að loka.
Tími til að loka
Lokunartími samvinnufélaga í NYC getur tekið 2-3 mánuði frá því að undirritaður kaupsamningur liggur fyrir; Hins vegar, í hinum raunverulega heimi, hversu langan tíma það tekur að loka og fer eftir fjölda þátta og getur verið utan beina stjórn kaupandans:
1. Öll staðgreiðslukaup að kaupa styrktaríbúð. Áætlaðu 2-3 mánuði (eða minna) …en,
2. Að kaupa úr búi með óreyndan lögfræðing – seinkun
3. Samvinnuborðspakki gæti verið ófullnægjandi eða innihaldið villur - seinkun
4. Framkvæmdastjóri er hægt að fara yfir umsóknina og frestar því að senda það til stjórnar – seinkun
5. Samvinnustjórnin er að fara yfir margar sölur og þær keppa um athygli BOD – seinkun
6. Borðpakki lögð fram á meðan á fríi stendur – seinkun
7. Ágreiningur um tímasetningu viðtals (þú og BOD) – seinkun
8. BOD getur ekki tekið ákvörðun – seinka
9. Seljandi eða kaupandi eru ósamvinnuþýðir – seinkun
Lokakostnaður
• Þóknun lögfræðinga. Á bilinu $1,500-$4,000. Venjulega greitt við lokun viðskipta. Það gæti verið aukaþóknun fyrir lögfræðing bankans ($1,000).
• Húsaleiguskattur. Þröskuldurinn fyrir höfðingjaskattinn í New York borg er $1,000,000 (ólíklegt er að stórhýsi seljist á þessu verði). Tæknilega séð er skatturinn talinn yfirfærsluskattur, greiddur af kaupanda á eignum sem eru jafnar eða stærri en $1,000,000. Skattupphæðin er breytileg og er útskriftarhlutfall sem byrjar á 1 prósent hækkandi miðað við svið kaupverðs að hámarki 3.9 prósent fyrir eignir $25,000,000 eða meira.
• Titill trygging (aðeins íbúðir). Að kaupa íbúð og fá veð krefst eignartryggingar og er venjulega 0.45 prósent af kaupverði. Það er aflað til að vernda kaupendur og lánveitendur gegn kröfum um eignarrétt á eigninni áður en þeir eignast heimilið.
• Veðupptaka Skattur (aðeins íbúðir). Þetta krefst þess að kaupendur greiði 1.8 prósent af húsnæðislánum undir $5,000,000 og 1.925 prósent af veðupphæðum yfir $500,000. Þetta er lánsupphæðin en ekki kaupverðið. Fyrir meðalíbúð á Manhattan fyrir $ 2,000,000 með 20 prósent niður, er 1.925 prósent gjald á $ 1,600,000 lánsupphæðina um það bil $ 30,800 fyrir skráningarskattinn eingöngu.
• Flipskattur (Samvinnufélög). Um er að ræða millifærslugjald sem greitt er til kaupfélagsins við sölu á íbúðarhúsnæði. Gjaldið er tæknilega séð ekki skattur og því ekki frádráttarbært sem eignarskattur. Upphæð víxilskattsins og hver greiðir fyrir hann (kaupandi eða seljandi) er breytileg eftir samvinnufélögum. Upplýsingarnar eru almennt tilgreindar í eignarleigusamningi bygginga eða samvinnu í lögum.
• Viðbótargjöld. Veðsetningargjöld, endurkóðun kostnaður, tilfallandi gjöld o.fl.
• New York fylki og NYC millifærsluskattar (Aðeins ný þróunaríbúðir). (prevu.com)
Að lokum
Þegar samningnum er loksins lokið gefur kaupandinn seljanda peningana sína. Seljandi gefur kaupanda bréfið (fyrir íbúðir) eða eignarleigusamninginn (fyrir samvinnufélög) og allir halda áfram með líf sitt.
Lokanóti
Ég flutti til New York borgar vegna heilsu minnar.
Ég er ofsóknaræði og það var eini staðurinn þar sem ótti minn var réttlætanlegur. (Anita Weiss)
© Dr. Elinor Garely. Þessi höfundarréttargrein, þar á meðal myndir, má ekki afrita án skriflegs leyfis höfundar.
Röðin:
HLUTI 1. New York borg: Fínn staður til að heimsækja en… Langar þig virkilega að búa hér?
HLUTI 2. Samvinnufélög í kreppum
HLUTI 3. Að selja Co-op? Gangi þér vel!
HLUTI 4. Co-ps: Þar sem peningarnir þínir fara
Síðast en ekki síst:
Hluti 5. ÁÐUR EN GRAFAÐ er SAMSTARFS PENINGARGRÖFNI
